城峰镇人民政府，县直有关单位：

《永泰县城峰镇片区房屋协商征收补偿指导意见》，已经县政府2018年第16次常务会议研究同意，现予印发，请认真组织实施。

永泰县人民政府

2019年1月9日

永泰县城峰镇片区房屋协商征收补偿指导意见

因永泰县城峰镇重点项目建设需要，永泰县人民政府拟征收永泰县城峰片区范围内所有集体土地及其地上物。根据《中华人民共和国土地管理法》和《永泰县集体土地征收房屋补偿若干意见（试行）》的相关规定，参照各项目实施时选定的评估机构提供的“被征收房屋区位补偿单价”、“被征收房屋市场评估均价”、“安置房市场评估均价”和“安置房区位补偿单价”评估结果，结合本片区的实际情况，特制定城峰镇片区房屋协商征收补偿指导意见：

一、业主单位、征收部门及实施单位   

（一）业主单位为土地报批单位；

（二）房屋征收部门为永泰县房屋征收办公室；

（三）实施单位为城峰镇人民政府、城峰镇房屋征收服务公司。

二、征收范围

征收范围：城峰镇片区范围内的房屋。

三、征收工作原则

（一）坚持依法办事。严格执行有关法律法规，严格依法办事，积极稳妥地推进征收工作。

（二）坚持以人为本。按照合理补偿、妥善安置原则，通过征收使群众居住条件得到改善，周边环境得到优化。

（三）坚持公开、公平、公正。落实征收方案、补偿安置、摸底丈量、确权面积、选房顺序和安置（回迁）面积公开“六公开”制度，实行阳光操作，接受群众监督。

四、征收补偿方式

征收补偿方式:实行货币补偿和产权调换（套房安置）相结合。

被征收房屋属以下情形的，只作产权调换，不予货币补偿：

（一）被征收房屋的共有人对补偿方式选择达不成一致意见的；

（二）被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；

（三）被征收房屋设有抵押权，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。

五、征收补偿原则

（一）住宅选择产权调换的（套房安置）：按被征收房屋确认的安置面积（确认的合法产权面积+奖励面积），就近套靠标准房型进行安置。产权调换房屋面积包括公摊面积。房屋确权面积不足安置房最小标准房型面积的60%,按货币补偿方式安置。

（二）货币补偿：具有合法产权的被征收人按确认的合法产权面积实行货币补偿，由被征收人自行解决安置用房。

（三）房屋权属认定

1.被征收人持有《集体土地使用权证》《房屋所有权证》《不动产权证》之一的，经核实后予以认定产权。

2.被征收房屋未经确权，但持有县级以上政府自然资源和住建部门批准的文件或其他证明权属来源的合法材料，经核实后予以确认产权。

3.属违法建筑的，一律不予认定房屋产权。

（四）房屋建筑面积认定

1.征收人聘请有资质的测绘单位对被征收房屋进行实地丈量，依据《福州市房屋建筑面积计算细则》计算建筑面积,确定房屋建筑类别。

2.被征收人依据房屋现状测量图对房屋面积进行核实，如有异议，可以申请复核丈量。

3.拥有合法产权的房屋，以原产权面积为基础，实地丈量面积与产权登记面积不符的，原则上以新丈量确认的面积为准。

4.被征收房屋属于共有产权需分割的，共有产权人应提供共有部分面积分割确认（协议）书。

六、营业性用房的确认与补偿安置

（一）房屋所有权证登记为营业性（商业性）的，按营业性用房补偿安置。

（二）非营业性用房改为营业性用房的认定：在2013年10月31日前，持有效工商营业执照，将沿街底层第一自然间（进深长度按房屋的结构确认，但最多不超过10米）拥有合法产权房屋改作营业性用房，连续合法经营至该项目实施方案公告之日，在签约期限内签订协议并按时搬迁的，可按营业性用房给予货币补偿；在签约期限内未达成补偿协议的，一律按原房用途进行补偿。

七、计价补偿方式及对接价格

（一）货币补偿计价方式

被征收人选择货币补偿的，按以下公式确定补偿金额。被征收房屋实行货币补偿的金额=确认的合法产权面积×（区位补偿单价+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率+货币补偿奖励+搬迁奖励）+二次装修项目补偿金额。

（二）产权调换计价方式

被征收人选择产权调换的，按被征收房屋合法产权的补偿金额与安置房计价标准结合安置房层次调节系数差价互补进行安置。具体计算标准如下：

（1）住宅计价补偿方式

被征收房屋选择产权调换的补偿金额=确认的合法产权面积×（区位补偿单价+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率+搬迁奖励）+二次装修项目补偿金额。

项目启动时，区位补偿单价由有资质的评估机构对征收范围内的被征收房屋进行整体区位评估。

被征收房屋重置价标准和成新率见表一、表二，二次装修项目补偿计价标准见表三。

（2）安置房住宅对接价格及结算办法

1.对接价格：住宅确认的合法产权面积与安置房等面积部分对接均价=区位补偿单价 +被征收房屋建筑安装工程单价（800元/m²）×95%+搬迁奖励（350元/m²）。

2.结算办法

①被征收房屋对接价与产权调换安置房对接价及层次调节系数差价互补进行安置。

②住宅安置面积包括公摊面积，公摊面积奖励按本方案第十条第（五）点执行。

③被征收人应按确认的安置面积就近套靠标准房型的原则选择安置房。层次调节系数详见表四。

住宅现房安置超面积购买部分对接均价：住宅选房面积超过安置面积10㎡（含10㎡）以内和10㎡至20㎡（含20㎡）以内的部分，参照县政府公布实施的安置房选房办法结合层次调节系数对接。

住宅期房安置超面积购买部分对接均价：按交付安置房时的住宅市场评估均价计算,并结合层次调节系数对接。

（3）安置房营业性用房对接价格及结算办法

1.对接价格：营业性用房确认的合法产权面积与安置房等面积部分对接价格=区位补偿单价+被征收房屋建筑安装工程单价（800元/m²）×95%+搬迁奖励（1000元/m²）。

2.结算方法

被征收人按确认的营业性用房面积就近套靠标准房型的原则选择安置房。超面积部分,每户限购5m²以内。购买办法如下：

营业性用房现房安置超面积购买部分对接均价：营业性用房选房面积超过安置面积3㎡以内的部分和3㎡以外的部分，分别参照县政府公布实施的安置房选房办法对接。

营业性用房期房安置超面积市场购买部分对接均价：按交付安置房时的营业性用房市场评估均价计算。

八、签约期限

签约期限为30日，具体签约起止时间另行公告。

九、过渡期限

选择期房安置产权调换的实行自行过渡，过渡期限为36个月，自签约搬迁之日起计算。过渡期以实际过渡时间为准，即从被征收人搬迁起至产权调换房屋交房之日止。

    十、奖励、优惠扩购及补助办法

（一）搬迁奖励。在签约期限内签订协议搬迁的，根据确认的合法产权面积，住宅给予搬迁奖励350元/m² ，营业性用房给予搬迁奖励1000元/m²。

（二）货币补偿奖励。在签约期限内签订协议搬迁，且选择货币补偿的，根据确认的合法产权面积，住宅给予货币补偿奖励1500元/m²，营业性用房给予货币补偿奖励1500元/m²。

（三）奖励面积。被征收人安置面积全部选择产权调换（套房安置），不选择货币补偿，且在签约期限内签订协议搬迁的,低层（一、二层）住宅征收给予补偿安置奖励面积。具体标准如下：对被征收住宅属于单层楼房的，其房屋建筑面积按确认的合法产权面积乘以1.5倍系数后作为补偿安置依据；对被征收住宅属于二层楼房的，其二层房屋建筑面积不变（即不乘倍数），一层房屋建筑面积按确认的合法产权面积乘以1.2倍系数后作为补偿安置依据；征收住宅层数超过二层以及超过签约期限搬迁的，不得享受面积补助奖励。奖励面积按840元/㎡购买。

（四）优惠扩购。被征收人选择产权调换，且在签约期限内签订协议搬迁的，选择安置房就近套靠标准房型超出产权调换面积部分，住宅在确认的合法产权面积（不含奖励面积）10%以内按优惠扩购价（840元/m²）购买，优惠扩购面积不足10m²的可增加到10m²；营业性用房在确认的合法产权面积（不含奖励面积）5%以内按优惠扩购价（960元/m²）购买。超出以上范围部分按市场价计算，超出签约期限的不予优惠扩购。

（五）公摊补助。安置房为带电梯框架结构建筑，在签约期限内签订协议搬迁的，等面积调换部分（含确认的合法产权面积、奖励面积、优惠扩购面积）公摊比例：整幢安置房建筑总层数20层以上(含20层)的按15%计算，20层以下的按12%计算，房屋不动产登记面积按规定计算。

（六）安置房住宅装修补助：产权调换房屋未进行初装修的，按确认的合法产权面积（不含奖励和优惠扩购面积），给予装修补助150元/ m²。

（七）被征收住宅确权面积小于45 m²且被征收人在本村及县城规划区范围内无其他房屋（含商品房、集资房、自建房）、人均建筑面积小于13 m²的困难户，在签约期限内签订协议搬迁的，经权利人具结并经镇、村确认及公示无异议后，按45m²予以补偿安置，就近上靠60㎡的标准房型，超出部分按840元/㎡认购。对现有房屋进行产权分析，致使单户产权面积少于45 m²的，不享受该优惠政策。

（八）在签约期限起始日前签订协议搬迁的，每户根据确认的合法产权面积（不含奖励和优惠扩购面积）给予100元/㎡的奖励。考虑过渡期，在建项目可按原方案以产权户为单位进行奖励，以产权户为单位奖励实施到2019年3月31日止。

十一、临时过渡费及补助标准

（一）选择期房安置产权调换补偿自行过渡的，临时安置补助费（过渡费）标准为：住宅按确认的合法产权面积每平方米8元∕月标准执行，营业性用房按确认的合法产权面积每平方米25元∕月标准执行。若征收人已满足被征收人安置条件，但被征收人无故不选择安置房的，征收人不予发放逾期过渡费。

如被征收户内有70周岁以上老人，以该户最高龄老人为准，追加过渡补助。补助标准为70-75周岁200元/月、76-80周岁250元/月、81-85周岁300元/月、86-90周岁350元/月、90周岁以上500元/月。

（二）搬迁补助费：住宅按确认的合法产权面积每平方米12元∕次标准执行，营业性用房按确认的合法产权面积每平方米15元∕次标准执行。

（三）被征收房屋实行货币补偿或现房产权调换的，另支付6个月的临时安置补助费。

（四）被征收人的补偿款、临时安置补助费（过渡费）、搬迁补助费由实施单位发放。

十二、房屋空埕地补偿办法

（一）空埕地，指被征收房屋经确权的合法用地面积扣除房屋建筑占地面积剩余的部分，补偿标准为300元/m²。

（二）未经确权的空埕地，由被征收人提供合法权属来源的证明材料，经实施单位核实后予以确认，补偿标准为58元/m² 。

十三、无产权房屋的补偿办法

在签约期限内签订补偿安置协议并按时搬迁的，根据建设年限给予区分处理：

（一）在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施以前建设的房屋，对于未取得土地、房产证但能够证明该房屋是合法拥有的，经合法性确认后，按原房屋建筑面积100%给予补偿安置。

（二）在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》至2004年10月26日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》之间，未经批准但不违反城乡规划建设的房屋，经县住建和自然资源部门共同处理的，按房屋建筑面积的95%给予补偿安置；经县住建或自然资源部门处理的，按房屋建筑面积的85%给予补偿安置；未经处理的房屋三层以下（含三层）的房屋建筑面积按70%给予补偿安置；超过三层以上部分的建筑面积按50% 给予补偿安置。2004年10月26日之前建造的房屋，实施单位应以事实为依据，确实无法认定的，可以2006年12月份福州市勘测院提供的航拍图作为甄别底线。

（三）在2004年10月27日至2008年12月31日之间建设的房屋。总建筑占地面积（含有权属来源部分）在120 m²以内（含120 m²），对无证部分在三层以下（含三层）按50%给予确定合法建筑面积，超出部分在规定期限内签订房屋征收补偿安置协议并搬迁的按30%给予确定合法建筑面积。

（四）在2009年1月1日至2012年12月31日之间建设的无产权房屋，总建筑占地面积（含有权属来源部分）在120 m²以内（含120 m²），对无证部分在三层以下（含三层）按30%给予确定合法建筑面积，超出部分在规定期限内签订房屋征收补偿安置协议并搬迁的按房屋的重置价给予补助。

（五）在2013年1月1日至2015年12月31日之间建设的无产权房屋，不予认定产权，按房屋的重置价80%给予补助。在规定期限内签订协议并马上搬迁交付拆除的，另行补助300元/㎡搬迁费用。

（六）在2016年1月1日之后建设的无产权房屋，不予认定产权，给予150元/m²补助。在规定期限内签订协议并马上搬迁交付拆除的，另行补助300元/㎡搬迁费用。

（七）对无产权房屋认定处理，须经权利人具结并经村（居）、乡（镇）确认并公示无异议后，在签约期限内签订协议并搬迁的按上述规定执行。

（八）猪舍、牛栏及简易搭盖（含彩钢板搭盖）的房屋或构筑物，不予认定产权，给予80元/m²补助。

（九）以上（二）、（三）、（四）类型无产权房屋，不享受本方案第十条第（三）点的奖励面积。

十四、房屋搬迁程序

（一）征收人应及时与被征收人核对实地丈量的房屋面积、房屋结构、房屋成新率等，经核对无误后在规定时间内回执。

（二）被征收人在搬迁时应向水电部门交清费用，由相关部门安装的总表，被征收人不得私自拆除、更换，应由相关部门统一拆除，否则将追究被征收人责任。

（三）在签约期限内签订协议搬迁的，按签定协议时间先后顺序发放选择安置房顺序号，凭顺序号的先后依次按安置房户型选房，并张榜公布。被征收人未按时搬迁、腾空房屋、补足差价的，选房顺序号作废。

（四）被征收人在签订协议时，应提交房屋产权证件、建筑许可证、土地使用证等原件，并提供身份证及身份证复印件2份、户口簿复印件1份。

十五、房屋产权证件的收缴与办理

（一）签订的房屋征收补偿安置协议生效后，由项目实施单位收回被征收人的房屋所有权证、土地使用证并交由发证单位予以注销。对于房屋产权证办理抵押登记的，由被征收人解除抵押手续。

（二）安置房的不动产权证由征收人统一办理。等面积产权置换部分涉及被征收人应缴的契税等相关税费由征收人承担，但超过确认产权部分的面积，其税费由被征收人承担。被征收人应当积极配合，提供办理手续的相关证件。

十六、安置房专项维修资金缴费问题

安置房专项维修资金按照樟政[2008]239号文件规定，由房屋被征收人缴纳。缴存标准按我县住宅建筑安装工程每平方米造价的5%执行。

十七、超出签约期限内搬迁的处理办法

（一）征收人与征收实施单位应严格执行本实施细则中的奖惩办法，凡超过签约期限签订补偿安置协议，不享受本方案第十条规定的一切奖励及优惠政策且不享受第十三条规定的无产权补偿办法。

（二）被征收人交房后36个月内，因征收人的责任未能安置（回迁）的，征收人应自逾期之月起，双倍支付被征收人临时安置补助费，直到移交安置房为止。

（三）故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员正常工作的，由公安机关按照《治安管理处罚法》规定处罚，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。

十八、其他说明

（一）本方案适用于2018年10月1日起实施的项目。

（二）待项目正式审批后，另行发布房屋征收公告。

附件：

1. 被征收房屋重置价标准

    2. 被征收房屋成新率评定标准

    3. 二次装修项目补偿计价标准

4. 安置（回迁）房层次调节系数表

附件1

被征收房屋重置价标准

附件2

被征收房屋成新率评定标准 

附件3

二次装修项目补偿计价标准

附件4

安置（回迁）房层次调节系数表