一、制定背景和必要性

2025年《福州市物业管理若干规定》完成修订，对物业服务监管、业主权益保障提出了更高要求。我市现行物业服务监管模式以企业资质、信用评价为主，存在“重企业、轻项目”“责任传导不到一线”等问题，部分项目服务质量下滑、公共收益管理不规范、业主诉求处置不及时等现象仍较突出，急需建立以项目为核心、权责清晰的精细化监管机制。

为落实上位法规要求，压实物业服务企业项目主体责任，破解“企业违规、项目买单、业主受损”的监管痛点，我局坚持问题导向，严格依据相关法律法规，借鉴先进城市经验并结合我市物业管理实际，对原监管制度进行重构，起草形成《福州市物业服务企业项目红黄牌监管办法》。

二、主要内容的说明

《办法》共九章二十五条，配套附件《福州市物业服务违规问题分级界定清单》，构建“项目约谈警示—项目黄牌预警—项目红牌惩戒—企业星级联动降星”四级梯度监管体系，推动监管资源向问题项目精准下沉。主要内容如下：

（一）关于监管范围与原则（第一章，第一至五条）

明确将本市行政区域内住宅、非住宅物业管理项目及所有在榕物业服务企业（含外地入榕企业）纳入监管，实现“项目全覆盖、责任到人”。确立“依法监管、项目导向、层级递进、公开透明、惩教结合、信用联动”六项基本原则，创新设置“项目约谈警示—黄牌预警—红牌惩戒—企业星级联动降星”四级梯度监管工具，不设行政罚款，以整改督促、项目清退、星级约束为核心手段，避免“以罚代管”。明确黄牌、红牌信息在福州市智慧物业服务平台实时公示，并纳入行业信用评价体系；项目经理为项目服务质量第一责任人。

（二）关于项目分级预警机制（第二至五章，第六至十八条）

分级界定标准：将物业服务违规行为按主观过错、危害程度、影响范围及整改难度划分为轻微违规、较重违规、严重违规三个等级，分别对应约谈警示、黄牌预警、红牌惩戒，具体标准见附件清单（涵盖基础管理与合同履约、公共收益与财务管理、公共设施设备维护、公共秩序与安全管理、环境卫生与绿化养护、业主诉求与投诉处理六大类）。

项目约谈警示：针对轻微违规、服务质效下滑等情形，由属地主管部门约谈项目经理，压实一线责任。规定了5种触发约谈的情形，约谈流程包括提前告知、组织约谈（联合街道社区、留存完整记录）、交办整改（最长15日整改期）、整改验收四个环节；约谈记录留档不公开，同一项目经理12个月内被约谈3次及以上的，直接予以黄牌预警。

项目黄牌预警：针对约谈整改不到位、较重违规等情形，强化重点监管。规定了7种予以黄牌预警的情形；整改期为20日，验收不合格延长7日，仍不达标则转为红牌；黄牌信息在智慧物业平台公示不少于30日，项目纳入重点监管（每月不少于2次全覆盖检查），同步推送企业总部、要求3日内成立专项整改小组；黄牌公示期30日，期内未再违规且整改到位则自动解除，再违规直接转红牌。

项目红牌惩戒：针对黄牌整改失败、严重违规（如侵占公共收益、重大安全隐患拒不整改、擅自中止服务、发生较大及以上安全责任事故、煽动组织信访或暴力胁迫、项目中出现涉黑涉恶情况等）情形，在平台曝光台及社区公告栏公示不少于60日，企业可按程序申请复核；公示期满的，依星级评定办法对项目降星，县级主管部门对其他在管项目实施重点监管。红牌信息永久记入企业项目监管档案及信用档案，项目经理纳入行业从业人员重点关注名单。

（三）关于企业星级联动降星（第六章，第十九至二十条）

打通“项目违规—企业降星”责任链条，企业星级根据其在管项目红黄牌数量动态调整，降星结果向社会公开。企业因红牌被降星后，连续12个月监管期内未再发生红牌情形且全部项目复核合格的，可向原星级评定部门申请恢复原星级。降星企业列为行业重点监管对象，每两个月至少对其在本市其他在管项目组织一次全覆盖现场检查。

（四）关于清退更换与工作保障（第七至八章，第二十一至二十三条）

明确对需更换物业服务企业的项目，由业主大会依法依规表决完成更换，规范解聘、选聘程序，保障物业服务平稳衔接过渡。建立工作保障机制：一是由市物业管理主管部门牵头，联合各县（市、区）主管部门、街道（乡镇）、社区及业主代表组成联合评定小组，开展约谈、黄牌认定、红牌公示及星级降星评定；二是强化部门联动，加强与市场监管、消防、应急、城管、公安等部门协同，建立信息共享、联合检查、联合惩戒机制，对涉及多部门的违规行为开展综合执法。

政策解读处室：福州市住房和城乡建设局物业管理处

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